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    最近(jin)新闻

    建业综合偿债能力排第二,稳健发展受赞誉

            房地产业作为(wei)高负债(zhai)(zhai)行业,其(qi)偿(chang)债(zhai)(zhai)能(neng)力一直备(bei)受关(guan)注。随着各(ge)大房企2014年(nian)年(nian)报的(de)陆续发布完毕,偿(chang)债(zhai)(zhai)能(neng)力也成为(wei)关(guan)注的(de)焦点。在克(ke)而瑞的(de)最新(xin)研究(jiu)中,偿(chang)债(zhai)(zhai)能(neng)力作为(wei)一个重要(yao)分项,越(yue)来越(yue)受到关(guan)注。

            在这篇长文字中,有几点是值得关注的:
            ○当前形势下,现金为王。
            ○没有回款的销售是耍流氓。
            ○35家重点房企中,建业地产短期偿债能力排名领先。
            ○综合偿债能力中,建业地产名列全国第二。

            “手(shou)中(zhong)有粮心中(zhong)不慌”,建业(ye)地产(chan)虽深耕河南,但企(qi)业(ye)的(de)(de)稳(wen)健特质(zhi)为行(xing)业(ye)赞誉。看看建业(ye)的(de)(de)近(jin)期获得这些荣誉:

            为了(le)解目前房企(qi)(qi)的(de)偿债(zhai)能力(li),本(ben)(ben)文以(yi)典型上(shang)(shang)市房企(qi)(qi)作为样本(ben)(ben),以(yi)指标拆解了(le)解企(qi)(qi)业(ye)的(de)偿债(zhai)能力(li)现状。本(ben)(ben)文从2014年中(zhong)国(guo)房地(di)产企(qi)(qi)业(ye)销售TOP100排行(xing)(xing)榜企(qi)(qi)业(ye)中(zhong)选(xuan)取35家上(shang)(shang)市企(qi)(qi)业(ye)作为样本(ben)(ben),并(bing)将35家企(qi)(qi)业(ye)按照年销售规模划分(fen)为四(si)(si)个梯(ti)队(dui):第(di)一(yi)梯(ti)队(dui):1000亿元(yuan)以(yi)上(shang)(shang);第(di)二梯(ti)队(dui):300-800亿元(yuan);第(di)三梯(ti)队(dui):150-300亿元(yuan);第(di)四(si)(si)梯(ti)队(dui):150亿元(yuan)以(yi)下。指标选(xuan)择方面(mian),我们(men)选(xuan)择现金、短期有(you)息负(fu)债(zhai)、长(zhang)期有(you)息负(fu)债(zhai)、总有(you)息负(fu)债(zhai)、现金短债(zhai)比(bi)、长(zhang)短期负(fu)债(zhai)比(bi)、净负(fu)债(zhai)率、平均(jun)融(rong)资成本(ben)(ben)等指标进行(xing)(xing)标分(fen)析(xi)。

    ?“手中有粮心中不慌”,现金为王是企业的共识

            2014年房地(di)产市场跌(die)宕起伏,1季(ji)度末(mo)自杭(hang)州爆(bao)发降(jiang)价潮后,各(ge)地(di)销(xiao)(xiao)售(shou)均受到不(bu)同程度的影响(xiang),销(xiao)(xiao)售(shou)的不(bu)景(jing)气、未来前景(jing)的不(bu)明,使得“现(xian)(xian)金为王(wang)”。企业一方(fang)面采取各(ge)种营销(xiao)(xiao)手段加快(kuai)去化并(bing)提高销(xiao)(xiao)售(shou)回款率(lv),另一方(fang)面减少了(le)拿地(di),在(zai)这种“开源节流”的模式下,2014年企业持有(you)现(xian)(xian)金量有(you)了(le)明显增加, 35家重(zhong)点(dian)房企持有(you)现(xian)(xian)金量为6700亿元,同比(bi)上涨了(le)18%。

            在房地产行(xing)业(ye)的(de)(de)黄金(jin)发(fa)展(zhan)(zhan)时(shi)期(qi),企业(ye)需要的(de)(de)快速扩张(zhang)、占据市场,在这样的(de)(de)背(bei)景下(xia)财务杠杆是撬动企业(ye)发(fa)展(zhan)(zhan)有效(xiao)且(qie)快速的(de)(de)方(fang)式,过多(duo)的(de)(de)现金(jin)保有说明(ming)企业(ye)在发(fa)展(zhan)(zhan)中无法充分(fen)发(fa)挥资(zi)金(jin)的(de)(de)效(xiao)用。但是随着行(xing)业(ye)发(fa)展(zhan)(zhan)进入(ru)高位盘整期(qi),规模增长放缓、盈(ying)利能力下(xia)降、融资(zi)成(cheng)本攀(pan)升等一系(xi)列问题升级(ji)为主(zhu)要矛盾(dun)时(shi),企业(ye)开始(shi)重新审视(shi)“现金(jin)”的(de)(de)地位。

            “没有回(hui)(hui)(hui)款的(de)销售(shou)是耍流氓,去(qu)年(nian)我(wo)们成(cheng)功(gong)回(hui)(hui)(hui)款2000亿,所(suo)以(yi)我(wo)们现在(zai)日(ri)子很好过,因为我(wo)们有足够的(de)现金在(zai)手里”,2015,郁亮(liang)如是说。面(mian)对2014年(nian)2153亿的(de)销售(shou)额,万(wan)科选择淡漠(mo)规模(mo),强调回(hui)(hui)(hui)款,保证充足的(de)现金不仅是万(wan)科所(suo)需(xu)要的(de),对于房企(qi)而(er)言,现阶段(duan)现金在(zai)手是企(qi)业稳健发展的(de)保证、是再融资的(de)底气、是多元化的(de)后盾(dun)。长(zhang)期看,企(qi)业对于风险控制意(yi)识加强,整(zheng)体的(de)现金短债比应该会(hui)继(ji)续升高(gao)。

    ?债务总量持续增长,不同梯队振幅差异明显

            “互(hu)联(lian)网(wang)”与“金融(rong)创(chuang)新(xin)(xin)”是(shi)2014年房(fang)地(di)产(chan)行(xing)业两个新(xin)(xin)的(de)变(bian)化,虽然房(fang)企通过联(lian)合互(hu)联(lian)网(wang)和金融(rong)改(gai)变(bian)了现(xian)有的(de)融(rong)资格(ge)局,但房(fang)地(di)产(chan)行(xing)业的(de)资本属性(xing)很(hen)难(nan)改(gai)变(bian),随着(zhe)土(tu)地(di)成本、融(rong)资成本、营销难(nan)度的(de)不断走高使得房(fang)企对于资本的(de)需求有增无减,就房(fang)企的(de)债务情况来看有以下几个特征:

            债务(wu)总量不断扩大。一(yi)方面是企业发展的政策需求,一(yi)方面是各方面成本增加推(tui)高债务(wu)水平,但按年增加幅度变化不大,基本和企业规模保持一(yi)致步调。

            尽(jin)管企(qi)业债(zhai)务(wu)规模差(cha)距明显但(dan)是(shi)(shi)债(zhai)务(wu)结构基(ji)本相似。在(zai)不(bu)同(tong)的(de)房企(qi)梯(ti)(ti)队之间债(zhai)务(wu)总(zong)量差(cha)别在(zai)一(yi)倍(bei)左右,不(bu)过从长短期(qi)(qi)债(zhai)务(wu)比来看不(bu)论是(shi)(shi)一(yi)梯(ti)(ti)队的(de)千亿房企(qi)还是(shi)(shi)四梯(ti)(ti)队的(de)小房企(qi),基(ji)本保持在(zai)2-3之间,尤(you)其是(shi)(shi)进入14年这(zhei)(zhei)种(zhong)集中度相当高(gao)。以长期(qi)(qi)债(zhai)务(wu)为主导体(ti)现(xian)企(qi)业的(de)信(xin)誉能力(li),也更有利(li)于企(qi)业的(de)长远发展,同(tong)样(yang)能够降低财(cai)务(wu)风险系数。这(zhei)(zhei)一(yi)点也可说是(shi)(shi)企(qi)业达成的(de)共(gong)识(shi),因此控制长短期(qi)(qi)债(zhai)务(wu)比在(zai)合(he)理范围内是(shi)(shi)行业的(de)大势所趋。

            不同梯(ti)队(dui)中(zhong)企(qi)(qi)(qi)(qi)业(ye)的(de)长(zhang)(zhang)短期(qi)债(zhai)务(wu)比(bi)(bi)的(de)变化幅(fu)度(du)(du)(du)差异不同。集中(zhong)看(kan)企(qi)(qi)(qi)(qi)业(ye)趋同明(ming)显,但是(shi)分开对待(dai)又(you)可(ke)以发现企(qi)(qi)(qi)(qi)业(ye)差异化的(de)债(zhai)务(wu)结构。对于一(yi)二梯(ti)队(dui)的(de)企(qi)(qi)(qi)(qi)业(ye)来说,长(zhang)(zhang)短期(qi)债(zhai)务(wu)比(bi)(bi)的(de)变化幅(fu)度(du)(du)(du)较小,14年振动(dong)幅(fu)度(du)(du)(du)在2左右,分布多(duo)(duo)集中(zhong)在2-3之(zhi)间(jian),当然(ran)(ran)也有(you)恒(heng)大这样仅有(you)0.96的(de),明(ming)显低于梯(ti)队(dui)的(de)整体水平。而三四梯(ti)队(dui)的(de)企(qi)(qi)(qi)(qi)业(ye)长(zhang)(zhang)短期(qi)债(zhai)务(wu)比(bi)(bi)的(de)变化幅(fu)度(du)(du)(du)就大很多(duo)(duo),去除最高和最低值(zhi)的(de)浮动(dong)变化依然(ran)(ran)能达(da)到5,企(qi)(qi)(qi)(qi)业(ye)的(de)长(zhang)(zhang)短期(qi)债(zhai)务(wu)比(bi)(bi)分布层次要(yao)丰(feng)富很多(duo)(duo)。不过(guo),纵向时间(jian)比(bi)(bi)较,不管哪一(yi)梯(ti)队(dui)的(de)企(qi)(qi)(qi)(qi)业(ye)长(zhang)(zhang)短期(qi)债(zhai)务(wu)比(bi)(bi)都(dou)在升高,且震动(dong)幅(fu)度(du)(du)(du)在缩小。

    ?谁的短期偿债能力最强?

            2014年(nian),35家重点企(qi)业的短(duan)期偿债(zhai)能(neng)力整体有所下滑。其中(zhong)现金短(duan)债(zhai)比均值(zhi)为1.47,同比下滑18%,长短(duan)期债(zhai)务比为2.37,同比下滑17%。

            从(cong)现金(jin)短(duan)债(zhai)(zhai)比及长短(duan)期(qi)债(zhai)(zhai)务比的(de)绝(jue)对值(zhi)来(lai)看(kan),一(yi)、二梯(ti)(ti)队(dui)企(qi)业(ye)(ye)短(duan)期(qi)偿债(zhai)(zhai)能(neng)力(li)较为(wei)(wei)稳(wen)(wen)健(jian),而三、四(si)梯(ti)(ti)队(dui)的(de)企(qi)业(ye)(ye)短(duan)期(qi)偿债(zhai)(zhai)能(neng)力(li)分化极为(wei)(wei)明显。既有(you)如建(jian)业(ye)(ye)、方兴(xing)和(he)合景泰富(fu)这类债(zhai)(zhai)务结(jie)构(gou)较为(wei)(wei)稳(wen)(wen)健(jian),短(duan)期(qi)偿债(zhai)(zhai)能(neng)力(li)较强的(de)企(qi)业(ye)(ye),也有(you)如阳光城(cheng)(cheng)和(he)景瑞等(deng)面(mian)临极大(da)还债(zhai)(zhai)压力(li)的(de)企(qi)业(ye)(ye)。建(jian)业(ye)(ye)作(zuo)为(wei)(wei)深耕河南(nan)的(de)企(qi)业(ye)(ye)一(yi)方面(mian)能(neng)够得(de)到当地政府的(de)扶持(chi),在银行贷(dai)款方面(mian)极具(ju)优势,另一(yi)方面(mian)建(jian)业(ye)(ye)与百瑞信托的(de)合作(zuo)也为(wei)(wei)建(jian)业(ye)(ye)提供(gong)了(le)(le)雄厚的(de)资(zi)金(jin)支(zhi)持(chi)。而阳光城(cheng)(cheng)为(wei)(wei)了(le)(le)保证快速扩张,不惜(xi)以高(gao)额利率进(jin)行短(duan)期(qi)信托融资(zi),这不仅导(dao)致企(qi)业(ye)(ye)短(duan)期(qi)债(zhai)(zhai)务高(gao)企(qi),债(zhai)(zhai)务结(jie)构(gou)整体失衡,而且偿债(zhai)(zhai)压力(li)剧增(zeng),但是随着阳光城(cheng)(cheng)定(ding)向增(zeng)发给中民(min)投完成,企(qi)业(ye)(ye)债(zhai)(zhai)务状况将大(da)大(da)改善。

    ?谁的长期偿债能力最强?

            整体来看,除了(le)第一梯(ti)(ti)队(dui)的(de)保利(li)、恒大(da)及第二(er)梯(ti)(ti)队(dui)的(de)富力(li)、绿城和雅居(ju)乐,第一、二(er)梯(ti)(ti)队(dui)的(de)净(jing)(jing)负债(zhai)(zhai)率(lv)维持在(zai)60%-80%的(de)合理(li)范围之内。其(qi)(qi)中恒大(da)的(de)净(jing)(jing)负债(zhai)(zhai)率(lv)高(gao)(gao)达189%,较2013年(nian)(nian)同期上涨(zhang)75个百(bai)分点,而如果考虑永续债(zhai)(zhai),其(qi)(qi)净(jing)(jing)负债(zhai)(zhai)率(lv)更是高(gao)(gao)达292%,同时恒大(da)的(de)现金短债(zhai)(zhai)比仅为0.75,从这几个指标来看,恒大(da)偿债(zhai)(zhai)压力(li)可谓(wei)很(hen)大(da),但(dan)是事(shi)实上,截至2014年(nian)(nian)底,恒大(da)仍有510亿(yi)元(yuan)的(de)银(yin)行融资额(e)度(du)未动用,而2015年(nian)(nian)1季度(du)企(qi)(qi)业(ye)又获得(de)了(le)超过(guo)1600亿(yi)元(yuan)的(de)银(yin)行授(shou)信,这将对企(qi)(qi)业(ye)的(de)财务稳定起到良好的(de)补(bu)充。另外,保利(li)的(de)净(jing)(jing)负债(zhai)(zhai)率(lv)也高(gao)(gao)达140%,但(dan)作为央企(qi)(qi),企(qi)(qi)业(ye)的(de)有息负债(zhai)(zhai)主要是信用贷款,因此企(qi)(qi)业(ye)净(jing)(jing)负债(zhai)(zhai)率(lv)虽高(gao)(gao)但(dan)很(hen)安全。

    ?谁的融资成本控制力最好?

            从2014年(nian)35家(jia)重点房(fang)企的(de)(de)(de)平(ping)均融(rong)(rong)资(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本可以看出来,大(da)部分(fen)企业(ye)(ye)的(de)(de)(de)融(rong)(rong)资(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本控制(zhi)能(neng)力还是不(bu)错的(de)(de)(de)。其(qi)(qi)中第(di)一梯(ti)队的(de)(de)(de)保利虽然净负债(zhai)率高达140%,但(dan)是其(qi)(qi)平(ping)均融(rong)(rong)资(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本却仅为6.5%左右,如此低的(de)(de)(de)融(rong)(rong)资(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本主要得(de)(de)益(yi)于(yu)企业(ye)(ye)的(de)(de)(de)大(da)部分(fen)有息债(zhai)均为信用贷款。同时(shi)中海及(ji)第(di)二梯(ti)队的(de)(de)(de)华润(run)置地得(de)(de)益(yi)于(yu)央企背(bei)景,具有极(ji)强的(de)(de)(de)融(rong)(rong)资(zi)(zi)能(neng)力,能(neng)够以较低的(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)本获得(de)(de)所需资(zi)(zi)金。而第(di)三梯(ti)队的(de)(de)(de)越(yue)秀则是“地产(chan)+基(ji)金”的(de)(de)(de)典型代表,通过(guo)与母(mu)公(gong)司旗下基(ji)金合作,越(yue)秀不(bu)仅能(neng)够以极(ji)低的(de)(de)(de)投入获得(de)(de)所需项目地块,而且在有资(zi)(zi)金需求时(shi)能(neng)够获得(de)(de)基(ji)金公(gong)司的(de)(de)(de)强力支持,从而极(ji)大(da)的(de)(de)(de)降低了企业(ye)(ye)的(de)(de)(de)融(rong)(rong)资(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本。

    ?企业综合偿债能力分化明显,部分企业亟需“脱胎换骨”

            综合(he)(he)来看,方(fang)兴、建业、中(zhong)海(hai)、华润(run)和(he)龙湖的(de)综合(he)(he)偿债能(neng)力是35家(jia)企(qi)业中(zhong)最强(qiang)的(de)。总体来看,这类企(qi)业基本上在(zai)短(duan)期偿债能(neng)力、长期偿债能(neng)力及融(rong)资能(neng)力几个方(fang)面均(jun)表现亮眼(yan),全方(fang)位实力均(jun)衡。其中(zhong)方(fang)兴的(de)净负债率虽然略高,但是其债务结(jie)构非常合(he)(he)理,再(zai)加上具有央(yang)企(qi)背景在(zai)融(rong)资能(neng)力方(fang)面不(bu)弱于(yu)万科(ke)和(he)保利等龙头(tou)企(qi)业,因此(ci)其综合(he)(he)偿债能(neng)力还(hai)是相当强(qiang)横的(de)。

            招商、万达、合景泰富、越秀、万科、远洋(yang)、碧桂(gui)园、禹州、保利和(he)当代置(zhi)业的(de)偿债(zhai)能力(li)也很(hen)不错,综合实(shi)力(li)可以达到“四星(xing)”,稍弱于“五(wu)星(xing)”企业,但其综合偿债(zhai)能力(li)仍要好于大部(bu)分企业,债(zhai)务(wu)风险不大。

            三星级企业则是(shi)在综合偿(chang)(chang)债(zhai)(zhai)能(neng)力(li)(li)方面(mian)没有太多(duo)亮(liang)点,在短(duan)期(qi)(qi)偿(chang)(chang)债(zhai)(zhai)能(neng)力(li)(li)、长(zhang)期(qi)(qi)偿(chang)(chang)债(zhai)(zhai)能(neng)力(li)(li)及融资能(neng)力(li)(li)几个方面(mian)各有不足(zu)。特(te)别是(shi)旭辉(hui)、金融街、绿城(cheng)和保利置(zhi)业这(zhei)四(si)家现金短(duan)债(zhai)(zhai)比不足(zu)1的企业,面(mian)临较大短(duan)期(qi)(qi)偿(chang)(chang)债(zhai)(zhai)压力(li)(li),即便企业融资能(neng)力(li)(li)还不错,也需要尽快调整债(zhai)(zhai)务(wu)结构(gou)。

            而(er)两星企(qi)业在短期偿(chang)(chang)债能力、长(zhang)期偿(chang)(chang)债能力及融资(zi)(zi)能力几个方(fang)面(mian)表现的(de)就较为(wei)(wei)差强人意了(le)(le)。尤其(qi)是(shi)景(jing)瑞和阳光(guang)城,2014年(nian)年(nian)底财务(wu)数(shu)据显(xian)示,企(qi)业债务(wu)结(jie)构相对失衡、短期偿(chang)(chang)债压力较大、融资(zi)(zi)成本(ben)高企(qi),必须将(jiang)降低(di)净负(fu)债率(lv)和融资(zi)(zi)成本(ben)作(zuo)为(wei)(wei)首要任务(wu),否则将(jiang)面(mian)临较大的(de)风(feng)险(xian)。不(bu)(bu)过,2015年(nian)4月阳光(guang)城定向增发之(zhi)后,财务(wu)问题将(jiang)迎刃而(er)解。恒(heng)大虽然从几个指(zhi)标来看,债务(wu)风(feng)险(xian)还是(shi)不(bu)(bu)小(xiao)的(de),但是(shi)作(zuo)为(wei)(wei)千亿房(fang)企(qi),其(qi)获(huo)得融资(zi)(zi)的(de)能力还是(shi)很(hen)强的(de),并有2100亿左右的(de)银行授信尚未动(dong)用,这(zhei)无疑(yi)成为(wei)(wei)了(le)(le)恒(heng)大的(de)“免死金牌”。

            综上所述,“三(san)星(xing)(xing)”企(qi)业的(de)债务(wu)结(jie)构有待优化,“两(liang)(liang)星(xing)(xing)”企(qi)业则(ze)需要“脱(tuo)胎换骨”。对(dui)于“三(san)星(xing)(xing)”企(qi)业而言,主要可以(yi)通过内外两(liang)(liang)个(ge)途径(jing)来解(jie)决资(zi)(zi)金(jin)(jin)压(ya)力(li)。而对(dui)于“两(liang)(liang)星(xing)(xing)”的(de)企(qi)业来说,如果不能像恒大般自(zi)身(shen)强大且背后没有基(ji)金(jin)(jin)等金(jin)(jin)融机构的(de)支持,要应对(dui)债务(wu)危(wei)机或(huo)许只有进(jin)(jin)一(yi)步促进(jin)(jin)销售、控制扩张节(jie)奏或(huo)增加(jia)股权融资(zi)(zi)这几条(tiao)路可以(yi)走了(le),阳光城定向增发(fa)引进(jin)(jin)中民投就是一(yi)个(ge)很好的(de)例证。

    (本(ben)文选自(zi)公(gong)众(zhong)号:克而瑞地(di)产研究(jiu)。文/CRIC研究(jiu)中心:房(fang)玲 柳启慧(hui) 尹鹏)


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